房价下跌对(dui)(dui)实体经济、对(dui)(dui)绝大多数民众有百利而无一害，受到(dao)损(sun)害的(de)(de)只(zhi)是那些希望(wang)借房地产来掠(lve)夺(duo)他人财富的(de)(de)人
国内房价真的不可下跌吗？
易宪容
最(zui)近媒体上(shang)出现连(lian)篇累牍的关于国内(nei)(nei)房价(jia)下跌会导致什么银行危机(ji)、居民财富缩水、国内(nei)(nei)经济危机(ji)之文章(zhang)。对于那(nei)些(xie)房地产市场(chang)信息、知识了(le)解不多的民众来说，读到这(zhei)些(xie)文章(zhang)可(ke)能会胆战(zhan)心(xin)惊(jing)，觉得(de)房价(jia)真的不能下跌。但这(zhei)些(xie)言论都(dou)是似是而非的东(dong)西(xi)，读者只要(yao)好(hao)(hao)好(hao)(hao)想一想，只要(yao)将身边发生的事情好(hao)(hao)好(hao)(hao)观察一下，心(xin)中的疑惑就会烟消(xiao)云散，不解自(zi)释。
通过非市场方式炒作起来的房价已成为中国经济发展的一个毒瘤
就(jiu)目前中(zhong)国的(de)(de)(de)(de)房地产市场来说，并非(fei)什么房价下跌不(bu)下跌的(de)(de)(de)(de)问(wen)(wen)题，也不(bu)是(shi)房价下跌对社(she)(she)会(hui)经(jing)(jing)(jing)济(ji)、个(ge)人与(yu)企业(ye)的(de)(de)(de)(de)影响(xiang)如何(he)的(de)(de)(de)(de)问(wen)(wen)题，而是(shi)通(tong)过非(fei)市场方式炒作(zuo)起来的(de)(de)(de)(de)房价已经(jing)(jing)(jing)成(cheng)了(le)中(zhong)国经(jing)(jing)(jing)济(ji)发展(zhan)的(de)(de)(de)(de)一(yi)个(ge)毒瘤，已经(jing)(jing)(jing)成(cheng)了(le)国内绝大多数民众的(de)(de)(de)(de)一(yi)种沉(chen)重负担，已经(jing)(jing)(jing)成(cheng)了(le)国内社(she)(she)会(hui)矛盾冲突的(de)(de)(de)(de)焦(jiao)点，如果政(zheng)府(fu)对这个(ge)问(wen)(wen)题没有(you)深刻的(de)(de)(de)(de)认识，并采取(qu)政(zheng)策(ce)来调整，那(nei)么中(zhong)国经(jing)(jing)(jing)济(ji)面临(lin)的(de)(de)(de)(de)问(wen)(wen)题、中(zhong)国社(she)(she)会(hui)所(suo)面临(lin)的(de)(de)(de)(de)矛盾与(yu)问(wen)(wen)题会(hui)越来越多，越来越复杂(za)。“国六条”的(de)(de)(de)(de)意旨就(jiu)在这里。
高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书
我曾多次撰文指出，房价过高，表面上让房地产业莺歌燕舞、地方政府业绩高照、银行利润短期内快速上升，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。一(yi)(yi)个绝大多数人(ren)不(bu)(bu)能进入的市(shi)场(chang)，不(bu)(bu)仅表现出社(she)会的公平性荡然无存，而且(qie)也(ye)是一(yi)(yi)个低(di)效率(lv)的市(shi)场(chang)。因为，这个市(shi)场(chang)的资源不(bu)(bu)能够在市(shi)场(chang)法则(ze)下(xia)自(zi)由流动。而一(yi)(yi)个低(di)效率(lv)的市(shi)场(chang)其经济风险无所(suo)不(bu)(bu)在、无时不(bu)(bu)有(you)。
房价过高必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱；房价过高必然会导致政府的行为与其职责根本背离，促使政府通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业的财富、掠夺民众的财富；房价过高一定会严重威胁整个中国金融体系的安全，构成对中国金融稳定性的巨大威胁；房价高企不仅拉大了地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。而房价快速飙升，受伤害最大的是两类人，一是广大的农民，二是城市广大的中低收入者等。可以说，高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书。
房价下跌对谁最有利，所谓受损害者又是谁
既(ji)然(ran)高(gao)房价对(dui)社会经(jing)济的(de)负面影(ying)响如此(ci)之大，那么房价下跌(die)对(dui)谁(shei)最有利(li)，所谓受损害者又(you)是谁(shei)呢？在此(ci)，我(wo)们先从(cong)住房不同的(de)特(te)性(xing)来分析。
如果住(zhu)房(fang)是一种投资(zi)品，那么住(zhu)房(fang)价格(ge)基本(ben)上取决于(yu)投资(zi)者(zhe)的(de)(de)预期，取决于(yu)投资(zi)者(zhe)的(de)(de)投资(zi)心理。在(zai)这种情况(kuang)下，住(zhu)房(fang)的(de)(de)价格(ge)波(bo)动与住(zhu)房(fang)实际(ji)效用无关，住(zhu)房(fang)价格(ge)大幅上涨或急速下跌(die)都与居民(min)的(de)(de)实际(ji)生(sheng)活、实体(ti)经济无关，没有多(duo)(duo)少影(ying)响(xiang)。20世纪90年(nian)代日本(ben)房(fang)价下跌(die)了80%多(duo)(duo)，1997年(nian)—2003年(nian)香港房(fang)价下跌(die)近70%，但其对实体(ti)经济影(ying)响(xiang)不(bu)大，原(yuan)因就在(zai)于(yu)这些地方更重要的(de)(de)是把住(zhu)房(fang)作为一种投资(zi)品。
如(ru)(ru)果住房(fang)作为一(yi)种消(xiao)费(fei)品，住房(fang)价格的(de)(de)上涨与下跌(die)当然对(dui)民(min)众(zhong)影(ying)(ying)响很大(da)(da)，特别是对(dui)希望进入房(fang)地产(chan)(chan)市(shi)场的(de)(de)民(min)众(zhong)更是如(ru)(ru)此。如(ru)(ru)果房(fang)价上涨过快，会使得(de)绝(jue)大(da)(da)多数民(min)众(zhong)远离(li)房(fang)地产(chan)(chan)市(shi)场。反之，如(ru)(ru)果房(fang)价下跌(die)，或大(da)(da)幅下跌(die)，对(dui)已经(jing)购买了房(fang)子并(bing)自己(ji)住的(de)(de)民(min)众(zhong)来说，有(you)一(yi)定的(de)(de)财富效应，即心理感觉到自己(ji)的(de)(de)财富减少(shao)了，但影(ying)(ying)响不大(da)(da)。因(yin)为，居民(min)的(de)(de)住房(fang)效用并(bing)没有(you)由于房(fang)价变(bian)化而变(bian)化。
至于住房价格下跌（即使如有人所指的崩盘）对国内银行不仅没有半点影响，而且还是促进国内银行经营观念大转变的契机。因为，在个人首期按揭付款为30%的情况下，如果国内房价短期内下跌30%，那么银行可能面对的损失风险早就由购买者个人承担了。如果按揭首付款提高，并且个人购房已经有一段时间了，那么国内房价平均下跌30%与银行风险无关了。当然，如果房价下跌超过30%以上，甚至于更高，银行潜在风险完全显性化了。这时，由于住房抵押品在银行手上，银行的风险高低就在于住房按揭首期付款成数及消费者已经付款多久了。
